房屋基础知识学习

　　购房可不是件容易的事儿。面对售楼处销售员滔滔不绝的讲解以及成堆的专业术语，您是否会感到迷惑不解？因此，在去售楼处实地看房前，您必须掌握一些基础的房地产知识、术语，这样才不会让那些售楼先生/小姐们觉得你是毫无购房经验的菜鸟。

一、北京房地产市场分析
1、北京商品房一览表 楼盘搜索
2、 房地产市场总体情况与实时分析

二、购房基础知识
1、 住宅的结构有哪些形式？
2、 商品房的销售面积如何计算？ 建筑面积 套内建筑面积
3、 什么是住宅的开间、进深、层高和净高？
4、 什么是是使用率？什么是实用率？ 
5、 什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？
6、名词解释：低层、小高层、多层、板式小高层、跃层、复式
7、 名词解释：TOWNHOUSE、ShoppingMall、宽HOUSE

三、看房前期准备
1、购房者必读：学会看楼书 
2、 哪些房不能买？

确定购房目标

　　决定买房，实在是一件高兴的事情。但是，从下定了决心到买着了满意的住房，可不是一件容易的过程。毕竟，对任何人来讲，购买住房，都是一生中的一件大事儿。普通老百姓可能要穷其一生的积蓄，而且可能一生中的许多年都要为还银行贷款奋斗。
　　那么，买房时都要注意哪些事呢？怎么在目前北京众多的房地产项目中挑选到适合自己的房子呢？

　　更重要的是，在目前尚不规范的房地产市场中，如何防范欺诈，让买房真正成为一件高兴的事呢？
　　房屋因为涉及的金额巨大，购买它应该是一个比较专业的行为。在一些发达国家，有比较成熟和专业的房屋经纪人可以为个体购房者提供专业的咨询和服务，个人买房已经有一套比较成熟的模式，法律法规和操作程序都比较规范，相对来讲，个人买房比较轻松。但是，现阶段我们的个人购房行为还做不到这么轻松，因为北京的房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，老百姓自己购买住房也是近几年才开始的新鲜事，目前房地产市场还没有培养出专业的针对个体购房者的房屋经纪人，因而，每个购房者都要自己学点买房常识。
　　买房的第一步：明确购房目的
　　——无数遍地问自己：为什么要买房？
　　——无数遍地问自己：到底需要什么样的房子？
　　买房的资金准备——您准备用多少钱买房？
　　一定是有一笔资金的支持，才让您作出了买房的决定。这笔资金的数额，决定了您在买房中的一切重要行为。20万元、50万元，还是80万元、上百万元，甚至更多，这些资金的不同准备，直接影响着您想购买物业的品质。
　　更重要的是，在目前尚不规范的房地产市场中，如何防范欺诈，让买房真正成为一件高兴的事呢？
　　房屋因为涉及的金额巨大，购买它应该是一个比较专业的行为。在一些发达国家，有比较成熟和专业的房屋经纪人可以为个体购房者提供专业的咨询和服务，个人买房已经有一套比较成熟的模式，法律法规和操作程序都比较规范，相对来讲，个人买房比较轻松。但是，现阶段我们的个人购房行为还做不到这么轻松，因为北京的房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，老百姓自己购买住房也是近几年才开始的新鲜事，目前房地产市场还没有培养出专业的针对个体购房者的房屋经纪人，因而，每个购房者都要自己学点买房常识。

在售楼处该问些什么

　　当您选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑。这些销售员都经过专业培训，具备一定的房地产专业知识，而且深谙扬长避短之道， 自己楼盘的缺陷和不足往往一笔带过，因此您在与销售员交流是务必小心谨慎，同时，以下我们列出的问题您务必要求销售员给与明确答复。
  　提醒：销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准，相关问题您可参考购房全攻略之合同签订篇。

一、销售方式
　　您应当要求销售员明确答复是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(二者主要差别在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含)。同时，按照北京市房地要求，凡是在2003年11月1日后取得销售( 预售)许可证的项目必须按套内面积销售。

二、具体价格
　　您在楼书上往往看到楼盘“均价”这个词，顾名思义均价当然是这个项目的平均价格，但您会发现往往想买的房子与打出的“均价”会有很大差距，一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于４层或５层；高层塔楼在６层～８层，户型位置多为东、西向；一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差５％～８％，塔楼是在１５％～２０％之间。

三、入住时间
　　是否能按时入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。
四、入住条件
　　入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用，是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。
五、车位
　　小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证每户一个车位。车位收费标准，是否可售。

在售楼处该看些什么

　　销售员的如花妙语并不能成为购房的法律依据，为了减少购房纠纷，您在售楼处务必要求销售员提供以下资料，这些资料是作为一个正规开发商所必备的，您务必逐一详查。
一、营业执照
　　正规的房地产企业都会到工商行政管理部门登记，您购房前务必查询该企业营业执照是否合法。

二、企业资质
　　建设部将开发企业的资质分为三级，一级最好。主要是根据开发企业的实力划分。企业资质代表着开发企业的信誉和市场业绩。点击查询销售机构信用档案。

三、入住时间
　　是否能按时入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。
四、入住条件
　　入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用，是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。
五、车位
　　小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证每户一个车位。车位收费标准，是否可售。

五证二书详解

　　购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
　　“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
　　“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
　　链接：五证二书图解

204条商品房买卖合同

　　最高人民法院公布了商品房买卖合同纠纷司法解释，秦兵律师根据最新司法解释对原204条商品房买卖合同补充条款进行了补充修订。　　
　　　　　　第1部分　　　　　　 　　　　合同背景

　　　　　　第2部分　　　　　　 　　　　广告与样品
　　　　　　第3部分　　　　　　　　　　 房屋质量
　　　　　　第4部分　　　　　　　　　　 户型空间
　　　　　　第5部分　　　　　　　　　　 房屋面积
　　　　　　第6部分　　　　　　　　　　 建筑设备
　　　　　　第7部分　　　　　　　　　　 电气部分
　　　　　　第8部分　　　　　　　　　　 供暖与燃气
　　　　　　第9部分　　　　　　 　　　　装修标准
　　　　　　第10部分　　　　　　　　　　室内环境
　　　　　　第11部分　　　　　　　　　　室外环境与绿化
　　　　　　第12部分　　　　　　　　　　社区及设施
　　　　　　第13部分　　　　　　　　　　价格付款
　　　　　　第14部分　　　　　　　　　　房屋交付
　　　　　　第15部分　　　　　　　　　　初步验收与保修
　　　　　　第16部分　　　　　　　　　　所有权证
　　　　　　第17部分　　　　　　　　　　前期物业管理
　　　　　　第18部分　　　　　　　　　　业主委员会
　　　　　　第19部分　　　　　　　　　　消费者权利保护
　　　　　　第20部分　　　　　　　　　　抵押担保
　　　　　　第21部分　　　　　　　　　　合同变更
　　　　　　第22部分　　　　　　　　　　合同终止与解除
　　　　　　第23部分　　　　　　　　　　退房程序
　　　　　　第24部分　　　　　　　　　　违约责任
　　　　　　第25部分　　　　　　　　　　买受人损失
　　　　　　第26部分　　　　　　　　　　争议与其他
　　　　　　第27部分　　　　　　　　　　合同附件
　　　　　　第28部分　　　　　　　　　　法律法规及标准

付款方式

一、一次性付款
　　是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。
　　 利：一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。
　　 弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。

二、分期付款
　 　又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。
　　利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。
　　弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。
三、按揭付款
　　即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。
　　 利：可以筹集到所需资金，实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦。
　　 弊：目前手续繁琐、限制较多。

四、公积金贷款
　　居民购房除了动用历年的积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的"组合贷款"已是购房最普遍的贷款方式。因为它比较符合现实又较为合理，毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多，若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。
　　 个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质，只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点是利率低，1年至5年档，年利率只有4.14%，6年至30年档，年利率也不过4.59%，不仅低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率（一般比银行个人住房按揭贷款利率低1个百分点左右），而且要低于现行同期的银行存款利率。也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。下面以五年期的储蓄存款和公积金贷款为例进行比较：十万元存五年定期，五年后，客户可得利息14400元；申请公积金贷款十万元，在贷款利率水平不变的情况下，五年后，客户需支付利息10880元，存贷之间的利差为3520元。而且，贷款金额越大、期限越长，利差就越可观。

保险与公正

一、房地产风险类型
　　房地产风险一般包括如下三个方面的风险
　　第一，房地产财产损失，分为直接损失即房地产财产因自然风险或行为风险等作用而造成的房屋本身的损坏，引致房地产资产贬值，如洪水、火灾造成的损失，就属直接损失；间接损即房地产财产价值因其他财产的直接损失而降低以及因财产接损失而使未来营业收入减少或支出增加等。
　　第二，房地产任损失，发生在房屋的设计。营建、销售。消费和服务等环的责任损失。如房屋所有人或使用人擅自移动，改变房屋结而影响邻居，导致他人财产损失或人身伤亡所应负有的赔偿任。
 　 第三，房地产人身损失，主要是在房地产抵押期间，抵人在合同期内死亡，会给抵押权人带来经济损失。可以说，地产保险就是通过对因自然灾害和意外事故造成的保险责任围内的房地产损失提供一定的经济赔偿。

二、房地产责任保险
　 这里主要强调房屋所有人、出租人和承租人的责任保险，一般称为房地产公众责任保险。它主要承保在房屋使用过程中产生的赔偿责任。
三、房地产保险的当事人
　　主要指房地投保人，保险人、被保险人和受益人。 
　　房地产投保人指的是房地产保险标的有可保利遮，并与房地产保险人订立保险合同、按保险合同负有支付保硷费义务的人。
　　房地产保险人指的是与房地产投保人订立保险啥同，收取保险费，并承担保险合即定的赔偿责任或者给付腺险金责任的保险公司。
　　房地产被保险人是指其房屋等财产或人身受保险合同谍障，享有保险金请求权的人，房地产投保人勺为被保险人。受益人巨"房地产人身保险合同中由投保人或被饵险人指定的享有保险金请求权的人。
　　投保人、被保险人均可为受益人。
　　
四、个人住房按揭保险
　　“个人住房按揭保险”与家庭财产保险在保险内容方面无多大区别，它主要通过抵押条款规定了抵押人在保险期内的权利和义务。“个人住房按揭保险”保险期限与贷款期限一致，并要求抵押人在投保时一次性缴清保险费。

五、房地产保险基本概念
　　1、保险当事人 
　　在房地产保险中，保险的当事人主要包括房产投保人、保险人、被保险人和受益人。 
　　2、房产投保人 房产投保人指的是房地产保险标的有可保利益，并与房地产保险人订立保险合同，按保险合同负有支付保险费义务的人。 
　　3、房产保险人 房产保险人指的是与房地产投保人订立保险合同，收取保险费，并承担保险合同即定的赔偿责任或者给付保险金责任的保险公司。 
　　4、房产被保险人 房地产被保险人是指其房屋等财产或人身受保险合同保障，享有保险金请求权的人。 
　　5、房屋利益保险 房屋利益保险，是依附于房屋财产保险基础上的扩大责任的保险，是一种附加险。 
　　6、责任保险 责任保险，是以民事损害赔偿责任为保险标的的保险。 
　　它分为公众责任保险、职业责任保险两种类型。 
　　前者主要承保被保险人在因定场所或地点进行生产经营活动或从事其它活动时，由于意外事件致使第三者人身伤害或财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任。 
　　后者则承保各种专业人员因工作上的疏忽或过失造成契约对方或他人的人身伤害和财产损失的经济赔偿责任。

验收房屋

一、验收房屋
　　购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验，看是否有所变动，是否按合同要求进行过维修改造，维修改造质量和水平是否满意，有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙，开发商的交付义务才算履行完毕。
　　即使您掌握不了上述专业的验房方法，没关系，因为在您入住小区前，您所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前，为了减少将来自身的麻烦或纠纷，他们已代您对小区所有房子进行了质量验收，在此您不妨了解一下物业管理公司有关《验收与接管物业的事项》另外,我还要提醒您别忘了国家对房屋交易的新规定，即：商品房交付使用时，预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其与合同具有同等法律效力。　　

二、收房技巧
　专题：专家支招收房 跳出开发商最后的陷阱
　购房者应警惕收房陷阱：全新收房手册
　开发商“忽悠”招数“大揭密　不要被镜中花误导
　选择整改还是赔偿 遭遇房屋质量问题怎么办
　迟交房 质量差 产权难 详解收房三难题
　对目前北京市房地产商交楼时的若干行为剖析

缴纳税费

一、交易过程中需交费用
　　印花税：房价款的万分之五
　　
二、申办产权证过程中需交费用
　 登记费、房屋所有权证工本费、印花税、契税、住宅公用部分共有设备维修基金等
三、入住过程中需交费用
　　物业管理费及供暖费

四、办理按揭须缴纳的费用
　　保险费：财险保险费=总房款*年费率*年限系数。保费一次性交。 　　
五、办理公积金需缴纳费用
　 1、评估费：评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。
　　2、保险费：财险：保险费=贷款额*年费率*年限系数
　　综合险：保险费=贷款人年限对应系数*贷款额

住宅小区物业管理内容

一、住宅小区物业管理的内容
　　包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理。
　　
二、住宅小区物业管理的对象
　　住宅小区的物业管理，管理和服务的对象首先就是住宅小区的居民。对于居民的管理，不是限制他们的人身自由，而是管理他们在小区居住时的部分行为。　　
三、住宅小区居住设施管理
　　住宅小区物业管理公司根椐物业管理合同，只负责住宅小区房屋及附属设施、设备的管理。管理重点在共有部分。住宅小区的房屋使用过程中有自然或人为损害，有使用过程中产权人与使用人、不同产权人之间及房屋中设备和与公用设备之间等因使用关系而产生的各种需要调节、管理的多种环节。
　　住宅小区的公共设施，管理是受各系统市政部门所有者的委托，代管各系统的运行状况及运行结果，代缴各种有关费用。

四、居住环境管理
　　住宅小区物业管理的自然环境管理，是对自然环境的监测与防止自然环境中不良因素的发生，对人为环境的管理是维护和改变、塑造一种人为环境，维护是一种环境秩序。
　　住宅小区自然环境是客观存在的，不能人为创造，也很难改造。只能对现有环境进行有效的了解和监测，及时纳入物业管理公司管理档案。